我为什么从大连50多个房地产版块中只挑了一个半版块推荐？

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这是上一篇《请注意！北风来了，大连的房价已经开启了加速度上涨模式！》的姊妹篇，上一篇主要从宏观方面分析了大连为什么很可能是这一轮去库存大涨中的最后一个城市，为什么大连房价没有什么泡沫，为什么很快将开启快速上涨模式。

在这个下篇中，我将重点分析一下一个问题：

当对一个城市判断清楚的时候，为什么选这个区域而不是那个区域？

由于这是一个实实在在的城市分析之后的版块推荐文章，所以肯定会涉及到具体好坏的推荐和评述，所以，有几类人不建议再往下看：

1、 如果你没有看过我的大连上篇的，不建议直接看下篇，不妨把上篇抽几分钟看看。

2、 如果你看完上篇，仍然认为大连房价仍会平稳的，由于你我的基本观点不一致，所以下篇你也没必要继续关注

3、 如果你认为凡是涉及到具体点评的，此类文章一定是一篇软文或是一篇黑文的，也不必往下看，因为先入为主的思维会阻碍你我思想的沟通。

1

米宅的团购原则和逻辑

因为有太多的粉丝问大连是否组织团购问题，有必要再啰嗦说一下考察和团购的关系。米宅从去年8月份开始进行全国性的考察，城市已经达到了数十个，但是我们逻辑从未改变。

➤首先判断城市的总体投资可能性，这是逻辑的第一步。

➤再次一定要到实地去看，用自己的双眼观察城市的居住舒适性和经济发展的活力，用自己的双眼观察项目的品质，用自己的双眼观察销售部的来客签约销售状况（如果对任何一个方面吃不准，就会要求总部再派来一个团队进行复验）。这是逻辑的第二步。

➤只有上面三种情况都合适，我们才会选择适合团购的项目，去谈团购的条件。但是现实的情况是，好项目不好谈条件，差项目我们也不会去谈，所以虽然我们半年来虽然考察过的城市有十几个，但是组织的团购却只有重庆和西安。这是团购逻辑的第三步。

所以三步走下来，很多情况是，我们对大势预判的还是比较准的，但是一些情况是城市不行，比如去年山东的威海，风景很美，但是人口基数不行，房子升值前景不明朗。但是更多的情况是城市条件还可以，但是找不到好的项目。不是由于项目不多，而是我们对项目也很挑：

1、 最好是全国性大开发商。

2、 必须是品质好的开发商，所以很多以快周转著称的开发商的项目我们一般不考虑，虽然他可能是全国十强或二十强。另外项目需要有较强的房价增长预期或者较高居住品质。

3、 必须给米宅粉丝团购一定的特殊优惠，这个最难谈。

所以选来选去，一个城市往往项目上百，能够进入我们视野也就是十几个（需要亲自考察），但是最后进入谈判阶段可能也就1个到2个，顺利谈下来可能有也可能没有。这就是我们为什么经常发考察文章，但是没有组织团购的原因。

对于团购这件事，米宅的基础原则是“宁可错过，不可错”，“控制风险比预见增长更重要”，就是这个“倒霉”原则，我们这半年白搭进去不少时间和三四十万的差旅费，但是我们依旧不后悔，原来我们这么办，今后我们仍旧会这么办。

这是我们组织团购的原则，也是我下面大连具体区域分析的出发点。

2

总判断

对于整体大连的房产形势判断，我曾经下过几个基础判断，今天我要在这几个断语之后，再补充几条：

1、 大连房产上涨周期，慢牛长周期是个大概率 。 需要关注沈阳，两地是个正相关关系，两者面对的投资者是高度重合的。

2、 如果上涨超过30%到50%，下半年政府会出文件，但是会是一个“温柔版”的调控，一个应对“上面”而不是下面的调控。

3、 大连即将进入全国开发商时代，对于大连房地产品质的提高这是一个好事，但是对于大连首套刚需购买者绝对不是个好事。

4、东港和经开应该慎重。对于远郊盘需要谨慎，不要高估大连的市政因素的兑现程度。对于金州机场和普兰新区需要慎重，这两个新区概念虽然很新，但是距离市区太远。对于商业需要慎重，住宅去化都很费力的城市，更别说商业项目了。

如果你仍旧认为大连房价在2017年仍很平静，是一滩死水的时候，你可以看看下面的几张图片，事实将告诉你，别从历史的老经验出发，走出去到售房部去看看，键盘上走不出巴菲特。

↑↑↑这是甘井子区某个项目非周六周日和非开盘日的售房部照片。

谈判区里密密麻麻坐满了人，以至于花了好长时间才找到一个座位来谈事情。客户里操着东北口音的客户仍占多数，但是仔细一听，大连本地的却不多，更多的是来自鞍山的、朝阳甚至长春的客户居多。外地投资客已经大兵压境，本地人尚未跟风，是大连房地产4月5月房产的基本面。一旦某地本地人都扑进去了，这一轮的行情基本上也都差不多了。

↑↑↑这是几个售房部开始使用的“土拍”展板。

很老套，无非是用刚刚拍地的楼面地价证明现在房价还会涨，不会跌。方法虽然很土，很low，但是却很有效，因为一个个实实在在的数字摆在购房者面前，购房者用脚去想问题，也知道“面包一定会比面粉贵”的道理。同时，一旦一个城市各种项目普遍开始用这种方法逼定成交，这个城市房价距离较快增长一定不远了。

3

版块选择

大连行政区不超过10个，但是如果论房地产版块，却能分成很多，网上分的较为科学的是这张图↓↓↓

整个市场被分成了50多个版块，由于版块过多，我们不可能去完，所以我们只能先选出有价值的版块去。很多版块没有啥项目（中山、西岗老城），很多项目距离核心城区太远且没有轨道交通支持的我们就先忽略。因此在和本地同行交流之后，我们决定先调研下面9个最有价值的版块↓↓↓

我们对于版块判断的基本原则就是：

1、比较看好未来三年的发展，是热点；

2、没有较为明显的不利因素；

3、公共交通 便捷，特别是地铁；

4、不看重远郊，尽可能符合“米宅可租、可住、可售三原则”的版块；

另外对于每个版块，每个在售项目也不能都看，我们挑选的标准在于：

1、大开发商，全国性开发商 ，品质型开发商优先；

2、大项目优先，最好是首开或二开；

3、无明显不利因素；

4

版块分析

1、第一类是“不看好的”版块

东港版块

东港版块位于大连市的东北角，大连湾的西侧，因位于百年老港大连港之东而命名。该版块在整个大连属于最为“高大上”，产业定位高，房价高，政府关注度极高。但是对于这样一个版块我却极为不看好。

首先版块库存极大，如果是论建成面积，该版块可以消化4年以上，如果论已经完成的土地供应面积，该版块需要消化10年以上，就凭这一点任何想在该版块有投资想法的人都应该慎重。

其次是版块产业定位是金融，是整个“东北亚的金融中心”，但是整个东北经济都在下滑，金融不振，中心地位自然受到冲击更大。

另外该版块还有填海造地对居住的影响问题。种种问题都说明，该版块现在已经错过了发展的最佳时期，已经陷入了高房价，高租金，极低出租率的死循环之中。

经开区南部海岸版块

↑↑↑上图是版块位置，处于大连湾的东北角，靠海临山似乎还不错。但是如果你把地图比例放大，就会发现，在那个看似最好的半岛之上，却布满了大大小小的石油罐子。

石油罐子一个挨着一个，听本地人说，基本上每半年就会发生一场或大或小的燃油泄漏或爆炸的事故。或许你认为这不是什么大问题，但是我劝你回忆一下2015年天津滨海发生的那场爆炸，就凭这一点，这个“超级加油站”旁边的版块我就极度不看好。

2、第二类是审慎选择版块

旅顺口版块和西山版块

对于大连远郊的旅顺口版块和西山版块，情况比较类似，都可以列入审慎选择行列。首选两个版块都属于环境好配套弱的情况，空气好绿化好是优势，但是公共配套不足是劣势。

且旅顺口是著名军事要塞和旅游胜地，因此军事机关、军港密布，房地产必须为其让路。另外该版块小开发商开发的小项目极多，且无整体规划，属于被玩烂的一块好地，虽然远期有轨道交通，但是不是地铁属于一种少见的有轨电车，具体效果不好说。

西山版块情况稍好，紧贴主城区，但是版块内丘陵密布，基本上无成片开发用地，且为了保护中心地带的大连大水缸——西山水库，未来不可能大规模的炸山平地，所以开发难度比较大。

这两个版块人少树多，租金上不去，房价也一般，如果作为自住，特别是不用上班的老人自住还是推荐的，但是如果作为投资买房，要求的是未来高的回报，这绝不是大连市的最佳选择。

3、版块靠谱，房源少，价格贵版块

沙高星三版块

大连老城中山区和西岗区老城基本上已经没啥新地新项目，但是往西看看的三个版块沙河口、泛星海还有高新区虽然少，但还是有项目可以选择的。

三个项目城市界面都不错，都符合米宅“可租、可售、可住”购房原则，只要是价格靠谱15000以下，都可以入手。

另外每个版块特色也不太一样，对于沙河口，属于老城区，未来一定是大连市区平面的几何中心区域，发展趋势稳定，升值潜力稳定。

对于高新区，这个区域是整个东北的IT行业领袖区域，人均工资高出大连市30%以上，并且大连唯一一个万达广场就是坐落于此，因为购买力较高，所以房价也不便宜。

有故事的“星海版块”城市景观最为漂亮，虽然由于不可说的政治问题，现在版块已经风光不再，但是实实在在的完善配套、实实在在的滨海公园、实实在在的地段优势保证了版块居住价值，投资价值不会落到地上。对这三个版块最大的问题，就是房子也比较少，并且价格贵，从风险的角度看属于稳健型产品，不要期望未来有最高比例的收益。

沙河口区市景▼

星海版块鸟瞰▼

星海版块商铺▼

高新区实景▼

5

值得投资的价值洼地版块

整个大连7天转下来，我认为值得投资的版块只有一个半。一个指的是以大连北站、体育新城和华南商圈为核心的甘井子北区，简称甘北版块。另半个是以周水子机场和甘区政府为核心甘西版块。

甘西版块

甘西版块是整个区政府所在地，教育配套已经完善，但是医疗和商业配套不足。版块最大的利好就是万科作为整个版块的一级土地整理机构，实力和经验都很强，足以把这个版块给拉起来，并且万科土地储备在该版块很大，后期有上涨空间。

但是该版块最大的问题在于周水子机场，机场处于整个版块的中心位置，整个版块都多少受到噪音的影响。机场远期计划是要搬走，这是确定事件。但是，替代的金州机场为完全的填海造地机场，工程已经进展10年，至今仍在慢腾腾的进行，主体航站楼仍未开建，不知道何时能够完工，不知道何时能够替代周水子进场，不知道该版块何时能够避免噪音污染。正因为如此，该版块主要项目价格和核心城区差价基本上在5000元上下，具有一定的洼地效应。但是由于机场的问题，只能算半个推荐版块。

周水子机场周边民居▼

甘北版块

顺着地铁一号线一直向北，就来到了甘北版块。整个版块，是一个人口密集但是底蕴不足的区域，人口超多，流动人口超多，配套已经成熟，道路已经完善比甘西版块要成熟5年左右。但是不管是城市界面还是一个新区的感觉，生气勃勃但是有些稚嫩。现在整个版块大开发商有金地、华润、远洋等公司，其版块差价和市区也在5000元上下，是我在整个大连最为推荐的一个版块。

甘北实景▼

综合考虑，我们认为，对于整个大连市场投资潜力：甘北＞甘西＞高新区·泛星海·沙河口 ＞ 西山＞旅顺＞东港＞经开，推荐的版块一个是甘北，推荐的半个版块是甘西。

END

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